Comment vendre l’immeuble d’un parent n’ayant plus toutes ses facultés ?

Il n’est hélas pas exclu qu’un jour vous, ou l’un de vos proches, soyez concernés par cet état d’incapacité juridique.

La perte de ses facultés – due à la démence, à un accident, ou à toute autre affection mentale (comme la maladie d’Alzheimer, qui en est un exemple courant) – ne permet malheureusement plus à la personne de gérer son patrimoine de manière responsable.

Le législateur a donc prévu un mécanisme de protection judiciaire (appelé communément « administration provisoire »), afin de protéger le patrimoine du malade et d’éviter que certaines personnes ne profitent de sa situation de faiblesse.

Prenons l’exemple de Georges, qui est atteint de démence, il ne peut plus vivre seul dans sa maison dans les Ardennes, et est placé en maison de repos pour obtenir les meilleurs soins. Pour subvenir à ses besoins financiers, ses enfants doivent prendre la décision de vendre la maison.

Quelles sont les démarches à suivre ?

Un mandat de protection extrajudiciaire a-t-il été établi au préalable ?

Si un mandat de protection a été mis en place par Georges lorsqu’il était encore capable juridiquement, alors la situation est simplifiée puisque la « personne de confiance » qui gérera ses affaires a déjà été désignée.

Télécharger la brochure relative au mandat extrajudiciaire.

Aucun mandat de protection n’a été établi ?

Si Georges n’a pas désigné de personne de confiance au moyen d’un mandat de protection extrajudiciaire, alors il faudra suivre une procédure particulière – que nous vous détaillons ci-dessous :  

1 – Requête avec certificat médical :

Les proches doivent présenter une requête devant le juge de paix pour que celui-ci désigne un administrateur provisoire. Suivant le cas, cette démarche peut également être accomplie par un médecin, ou les services sociaux. Un certificat médical (de moins de 15 jours), doit être joint à la demande. En général, la déclaration du médecin traitant atteste que la personne n’est effectivement plus en état de gérer ses biens. Si le médecin refuse de fournir le certificat médical (par exemple, car il juge que cela remet en question la relation de confiance avec le patient, ou pour toute autre raison), le juge peut désigner un autre docteur/expert pour examiner la personne concernée.

2 – Décision du juge de paix :

Le juge désigne une ou plusieurs personnes en tant qu’administrateur(s), qui peuvent être des membres de la famille, un avocat, un comptable, … Il est ainsi possible que le juge choisisse un administrateur de la personne (pour décider du lieu de résidence, exercer les droits du patient, …) ainsi qu’un administrateur de biens (pour assurer la gestion du patrimoine).

Le rôle de l’administrateur n’est pas systématiquement total. Le juge peut décider, selon le cas, de laisser à l’administré certaines libertés (pour sa gestion financière ou personnelle, par exemple) et de lui désigner un administrateur qui aura un rôle limité (gestion du patrimoine immobilier, dépenses importantes, etc.)

Il est à noter que l’administrateur est tenu de respecter des règles strictes et de rendre des comptes. Au début de sa mission, il doit dresser un inventaire des biens et des dettes du protégé ; puis, chaque année, faire un rapport des revenus et dépenses. 

3 – Autorisation de vente de gré à gré :

Pour vendre la maison de Georges, l’administrateur provisoire devra recevoir l’autorisation de la justice de paix pour le représenter à l’acte authentique. Afin de préciser au maximum sa demande, il peut y joindre un projet d’acte de vente notarié, ainsi qu’un rapport d’expertise.

Nos conseils :

• Renseignez-vous sur la procédure à suivre car chaque juge de paix peut avoir son propre « protocole » ; en effet, il faut parfois réaliser l’affaire en deux étapes (autorisation de mettre en vente + de vendre), ou bien tout peut être réalisé en une seule audience.

• La demande pour désigner un administrateur peut être réalisée par toute personne concernée, le « patient » y compris évidemment. La requête devra être déposée au greffe du juge de paix compétent (celui du lieu de résidence de la personne).
• Vous souhaitez anticiper cette situation ? Vous pouvez indiquer au préalable la/les personne(s) vous souhaitez désigner comme administrateur(s) en cas de besoin, en établissant une déclaration auprès du juge de paix ou de votre notaire  (retrouvez toutes les infos sur la déclaration de préférence ICI ) , celle-ci sera enregistrée dans un registre central tenu par la Fédération des notaires (Fednot).

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